作者 | 刘玉娇

编辑 | 夏县明、梁秀杰

责编 | 韩玮烨

4月中证REITs指数收于950.97点，单月下跌7.2%，

未跑赢主要股票指数。在成交额方面，4月27只公募REITs平均成交额为2.79亿元，环比下降19.1%；换手率方面，4月REITs平均换手率为22.2%，环比下降7.4%。

整体看来，

成交额和换手率的环比大幅下降，市场活跃度受到了进一步冲击。

整体市场：仅2只个券上涨，5只跌破发行价

整体来看，

截至4月30日，全市场共有27只REITs，无新券扩容。

4月公募REITs整体市场表现持续下行，27只个券中，

仅2只微涨，占比7.4%，中航首钢绿能REIT为当月涨幅最高的个券，

但仅上涨0.63%；25只下跌，占比92.6%，建信中关村REIT跌幅最大，单月下跌16.87%。

个券方面，

二级市场延续了自2月中开始的普跌情况，2只涨幅均未超过0.7%，其中中航首钢绿能REIT以月涨幅0.63%居于首位，华夏越秀高速REIT以0.19%的涨幅位列第二。在25只下跌的产品中，建信中关村REIT跌幅最大，下跌16.87%，华夏中国交建REIT和博时蛇口产园REIT当月分别下跌12.92和7.57%，跌幅排在末三位。

图表1：4月公募REITs市场整体表现

数据来源：Wind，睿和智库整理

从底层资产来看，平均资产收益率整体均值相比3月跌幅扩大1.77%，至-4.05%，

无平均收益率为正的类别。其中，生态环保类资产收益跌幅收窄3.54%，至-1.28%，其余类别均有所增加，园区基础设施类别跌幅最大，达6.38%。

图表2：4月不同类型资产平均收益率一览（%）

数据来源：Wind，睿和智库整理

值得注意的是，

4月又一只REIT跌破了发行价，为国金中国铁建REIT，相较于发行价跌幅为0.69%。

截至4月，共有5只REITs跌破发行价，均为交通基础设施REITs，其中华夏中国交建REIT跌幅最大，达22.81%，缩水近四分之一。

图表3：4月5只破发REITs相对发行价涨跌幅一览

数据来源：Wind，睿和智库整理

而造成各类REITs“跌跌”不休的原因或为年报表现不及市场预期。

其中，交通基础设施类REITs受疫情冲击最大，园区基础设施类REITs紧随其后。

新券扩容：两单公募REITs同日获批，产业园和高速公路受垂青

4月25日晚，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金湖北科投光谷REIT”）、中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金山高REIT”）

两单公募REITs正式获批。

据悉，

上述两只公募REITs项目的底层资产分别为园区基础设施和交通基础设施。

图表4：4月新获批两只公募REITs基本情况

信息来源：公开资料，睿和智库整理

中金湖北科投光谷REIT

拟投资的基础设施资产为位于湖北省武汉市东湖高新区（又称“中国•光谷”、简称“光谷”）的光谷软件园（A1-7、C6、E3栋）和互联网+项目两处产业园区资产，合计建筑面积17.44万平方米。基础设施资产毗邻光谷主干道光谷大道及关山大道，周边配套齐全，产业氛围浓厚，资产运营成熟稳定。

中金山高REIT

拟投资的基础设施资产为山东省鄄城县至菏泽市高速公路（简称“鄄菏高速”），该项目位于山东省菏泽市内，全长43.149公里。鄄菏高速是国家高速公路网德州-商丘-上饶高速公路（G0321）在山东省菏泽市的重要组成部分，也是山东省“九纵五横一环七射多连”高速公路网最西边的“一纵”和绕山东环线“一环”的重要组成部分，是贯通鲁西、沟通京津冀、连接河南中原腹地的南北向省际大通道。

政策端：REITs扶持遍地开花，个券品类有望上新

2023年4月10日，深圳市前海管理局发布了关于印发《深圳前海深港现代服务业合作区支持金融业高质量发展专项资金管理办法》的通知。通知中指出，对以不动产投资信托基金（REITs）在香港上市及进行融资的前海合作区优质基础设施项目，一次性给予项目所属权益人 100万元上市融资扶持。

2023年4月19日，国家发改委新闻发言人孟玮在新闻发布会上表示，未来国家发改委将会同有关部门，通过“建机制、强服务、重前期、优环境、促融资、抓示范”等工作，使更多民间资本参与到国家重大项目建设中来。鼓励民间资本通过产权交易、并购重组、不良资产收购处置等方式盘活自身资产，支持符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），提升投资积极性。

2023年4月28日，证监会发布《推动科技创新公司债券高质量发展工作方案》。其中重点内容包括扩大科技创新资金供给，持续发挥中央企业示范引领作用，加大对优质企业发行科创债的支持力度，推动科技创新领域企业发行REITs。

如此高密度的政策出台，REITs品类有望扩容。

结语

4月REITs市场继续回调，个别类别REITs少许回暖，但市场回温远远不够。

毫无疑问，REITs作为“资产上市平台”，长期战略价值和持续畅通投融资循环的功能在时间的推进中获得了进一步的深化。以2020年4月为起点，基础设施REITs试点启动至今已满3年。未来，完善规则、推动立法，努力构建成熟稳定、明确规范的制度体系等方式，将有力推动各类REITs的长远发展。

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